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相続アパート・マンション経営再生
資産を守りたい気持ちがあるけど、どこから手を付けていけば分からない、もしくは不安な方はご相談ください。受け継いだ資産を一緒に守っていきましょう。

サービスを始めた背景

サラリーマン大家といった言葉がだいぶ浸透してきています。
今まではアパート・マンション経営というと、地主など限られた人たちの投資手段が、会社員の人でも銀行から融資を受け不動産経営をする人が増えてきています。
しかし日本の人口は全国の観点から見ればこれから減る一方で、空き家も増え、住宅は供給過剰となり今後もその傾向が強まることは明らかです。
ですから、これから新たに不動産投資で収益を得ようと、新築中古の物件問わず、新たに始める事は基本的におすすめしません。

相続アパート・マンション経営再生

一方で、昔から不動産経営は相続税対策としても使われてきました。相続でアパート・マンション経営をすることになった人の中には、不動産経営の知識がないままに、親からの引継ぎで大家さんとなり、毎月当たり前のように入ってくる収入に対して、たいした疑問を持たずにいる人も多いのではないかと思います。

このサービスを始めることにしたのも、何人かの相談者さんのケースを見て、知識と経験が役に立つのではないかと思ったからです。

残念なケース

ある地主さんは、相続対策になるという理由で不動産デベロッパーからの営業を受けて、家賃保証をつけたサブリースのアパートを複数棟建てました。10年以内は新築で入居し易いというのと減価償却費といった経費計上もありこの期間は大きな問題を抱えるといった事はほぼありません。問題はそれ以降です。時間の経過に伴い、近隣に競合となる賃貸アパートやマンションが建ち始めました。アパートも築年数が経過したこともあり、空室を埋めるために今まで通りの募集をしても、なかなか入居が決まらなかったり、家賃を下げて入居者を募集せざるを得なくなったりしました。
その結果賃貸経営の収支が赤字となり、しばらくは手元資金で穴埋めし凌いでいましたがそれも限界に達すると最後は賃貸アパートを売却する結果となりました。
土地を守るために始めた賃貸経営で土地を手放すことになってしまったのです。

また別のある人は、所有するアパートや駐車場に空きがあり、本来満室であれば入るはずの収入の半分しか入ってないのに、管理している不動産会社には親の代からの付き合いなので、こちらから要望を言い難いらしく、何もしないでそのままにしている人もいました。厳しい事を言わせてもらうと、変に不動産会社に遠慮して、どこか他人事で当事者意識が欠如しているわけです。これでは不動産経営が上手く行くはずがありません。
経営という言葉が入るように、その時々の適切な判断や決断をしなければ経営は破綻してしまいます。

私のアパート再生計画

私(弊社代表 宮本)も私と母名義のアパートを経営しています。どちらも平成3年築ですが、借金は両方全て完済しています。母の物件は相続対策といったこともあったので借入金を完済してしまったのは良いようで、悪いような気もしますが、賃貸経営の観点では成功した方だと思います。

しかし実は数年前から新築当時からみれば家賃をだいぶ下げたにも関わらず、空室が出ると新たな入居者を募るのに時間が掛かる様になっていました。地元の不動産屋さんからお客さんを紹介してもらっていましたが、築年数が古いから空室を埋めるには家賃を下げるしかないと言われていました。

相続アパート・マンション経営再生

ただし家賃を下げると、入居者の属性も変わってきます。新築したばかりの、周辺と比べて高い家賃だった時には、入居者の収入や職業も安定した人が多かったのですが、家賃を安くすると徐々にそこに住む人の雰囲気は変わっていきました。そこで私は、空いた部屋から順次大幅なリノベーションを加え、家賃を上げて募集することにしました。

駅からの距離や間取りなどから競争相手となり得る物件の家賃やスペックを調査し、間取り、キッチン、お風呂、洗面台、トイレ、収納クローゼットなど、今の人に絶対に求められる仕様とあると喜ばれる機能、スペックを揃えました。例えば、お風呂であれば、ジェットバスや肩湯のついた分譲マンション仕様のユニットバスを入れ、bluetoothで音楽が聞けるようにもしました。
結果、建物は古くても、ランクの高い設備を入れることで部屋は見違えるようになり、家賃を上げても再び満室になりました。

FP視点でのアドバイスと実行

不動産屋は、売買することで利益を出します。デベロッパーは、建物を建てることで利益を出します。すると、当然ですがどうしてもそちらへ向かう提案になりがちです。

FP会社である弊社では、現状のアパート・マンション経営からどうすれば一番利益を出せるのか、キャッシュフォローを良くしていけるのかという視点で費用対効果の高い順番からアドバイスや実行をしていきます。ご相談者のお手伝いをすることで、不動産経営に伴う火災保険や修繕積立のための金融商品を手続するなど、そうした保険会社や金融機関からのコミッションを頂いたりと利益を出せるポイントがいくつもあるので、その家の資産を末永く守ることが、結果としてFP会社である私達にとっても最大の利益となるのです。

相続アパート・マンション経営再生

アパート・マンション経営にとっては脇役である保険や金融商品ですが、弊社はFP会社であるため、こうしたソリューションも活用してご依頼者の不動産経営を強化していきます。

せっかくの資産があっても、活かせないまま面倒なことや考えたくないことを先送りにしていくと、最終的に相続税を払うことができなかったり、結果として親から引き継いだ不動産を売却することになるなど、ご自身にとって不本意な結果になるかもしれません。このページを見て行動に移すきっかけになれば、まだ取れる選択肢はたくさんあるかもしれません。資産を守りたい気持ちがあるけど、どこから手を付けていけば分からない、もしくは不安な方はご相談ください。
受け継いだ資産を一緒に守っていきましょう。

対応エリア

東京都(江戸川区・葛飾区・江東区)
千葉市(美浜区・花見川区・稲毛区・中央区)
船橋市
習志野市
市川市

ご相談料金

初回面談(聞き取り)、現地訪問は無料です。

※出張交通費実費はご負担いただきます。
正式に「相続アパート・マンション経営再生」にご依頼(契約書作成)いただく場合には費用をご案内させていただきます。(税別)
費用対効果の高いところから手を付けて、キャッシュフローを良くして行きます。

※アパマン経営相談は本店のみの対応となります。

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