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「住宅ローンの不思議」頭金300万円より、後から繰り上げ返済300万円がお得なワケ【FP花園メルマガ】<2018年12月5日号>

2018/12/5  【メルマガ一覧へ戻る

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おはようございます、川井です。

 

今回は、住宅ローンに関する不思議なお話をご紹介します。

 

恥ずかしながら、FPの仕事をしている私自身も、
実際に試算してとても驚きました。

 

タイトルの通り、頭金300万円よりも、後から300万円
繰り上げ返済の方がお得に住宅を購入できるのです。

 

将来マイホームの購入を検討している方、
ぜひ最後まで目を通してください。

 

早速詳しくご紹介します。

 

 
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【話題のニュースから】

 

「住宅ローンの不思議」頭金300万円より、

 後から300万円繰り上げ返済がお得なワケ

 

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最近は頭金なしのいわゆる「フルローン」という
住宅ローンの組み方も一般的になりましたが、
多くの方が住宅購入の際、自己資金を準備すると思います。

 

この自己資金ですが、

 

「ローンを組む時の頭金にする」

 

という一択でお金の準備をする方が多数です。

 

ですが、

 

「繰り上げ返済のための資金にする」

 

つもりでお金を準備するという選択肢もあります。

 

頭金を入れた方が、ローンの借入額が減るので良いと
考えがちですが、実は、後から繰り上げ返済の方が
マイホームにかかるお金の総額が少なくなる
場合があります。

 

ご存知でしたでしょうか?

 


ポイントは、

 

「期間短縮の繰り上げ返済」と「複利の効果」です。

 


具体例で見てみましょう。

 

3,000万円の住宅購入を決めたAさんとBさんがいます。

 

2人とも、住宅購入資金として300万円を準備していました。

 

Aさんは、300万円の資金を住宅ローンの頭金に充て、
残額の2,700万円のローンを組みました。

 


Bさんは、300万円の資金は10年後の繰り上げ返済用として
手を付けず、住宅費全額の3,000万円のローンを組みました。

 

2人とも、同じ金融機関で同じ住宅ローンを組み、
金利は1%の固定金利、返済期間は35年間です。

 


AさんとBさん、それぞれマイホームにかかる総支払額を
比較してみます。

 

まずAさんは頭金で300万円の支出があります。

 

それに加え、2,700万円分の住宅ローンの総返済額が、
利息込みで32,011,140円です。

 

よって、総支払額は

 

頭金3,000,000円+ローン32,011,140円=35,011,140円

 


続いてBさんの計算をしてみましょう。

 

Bさんは、3,000万円分の住宅ローンを組んでいて、
10年後に手元にある300万円を使って【期間短縮】の
繰り上げ返済をしました。

 

結果、
住宅ローンの総返済額は、利息込みで34,796,418円です。

 

マイホームにかかる総支払額が、AさんよりBさんの方が
少ないことにお気づきでしょうか?

 

300万円を頭金として最初に使うよりも、
手元においておき10年後に繰り上げ返済に使うほうが
お得にマイホームを購入することができるのです。

 

お金を後払いをする人の方が得をするのは不思議な感じが
しますが、理由は【繰り上げ返済の方法】にあります。

 

住宅ローンの繰り上げ返済には、

 


「期間短縮型」と「返済額軽減型」

 


の2種類があります。

 

Bさんの例に当てはめて説明すると、繰り上げ返済の300万円を、
35年の返済期間を短くするために使うのが「期間短縮型」。

 

返済期間は変えずに、毎月の返済額を少なくするために
使うのが「返済額軽減型」です。

 

総支払額を抑えたい方は、

 

「期間短縮型」の繰り上げ返済を選択することがおすすめです。

 

Bさんは、300万円の繰り上げ返済をすることで、
当初35年あった返済期間が31年4カ月に短縮されました。

 

貯蓄で「複利の効果」という言葉をよく聞きますが、
これは、運用期間が長いと元金についた利息からも利息が生まれ、
時間がたつほど利息が大きく膨らんでいくことを意味します。

 


貯蓄で利息が膨らむのは嬉しいことですが、
住宅ローンの場合はその逆を考えます。

 

返済期間が長いほど、複利の効果で支払う利息が
大きくなるため、「期間短縮型」の繰り上げ返済で
返済期間を短くすることで複利の効果を小さくします。

 

結果、支払う利息が少なく済むのです。

 

頭金300万円を入れて35年ローンを組むよりも、
10年後に繰り上げ返済を300万円して31年4カ月のローンを組む方が、
複利の効果が小さく利息の負担が少なく済みます。

 

これから住宅ローンを組んでマイホーム購入を検討される方は、
頭金を入れるより「期間短縮型」の繰り上げ返済を
活用したほうがマイホームを安く手に入れることが
できることを覚えておくことをお勧めします。

 


繰り上げ返済のメリットをお伝えしましたが、注意点もあります。

 


たとえば、Bさんのように10年間、手元の300万円に
手を付けずに生活できればよいのですが、
銀行にお金が入ったままになっていると
他のことに使ってしまうリスクがあります。

 

300万円あるはずのお金が10年後100万円の残高に
なっていては本末転倒です。

 

お金の管理に自信のない方は、10年後に満期や更新を
迎える生命保険などに300万円を預けて、
使えないようにしておくことがお勧めです。

 

そうすれば、お金を使ってしまうリスクがなくなり、
それに加えて保険の満期金や解約金に利息が付いて
多くなるメリットもあります。

 

他にも注意点はあります。

 

頭金を入れるAさんよりも、Bさんの方がローンの
借入額が多いため、毎月の返済額が高くなります。

 

この例だと、

 

Aさんの返済額は月76,217円、

 

Bさんの返済額は月84,685円です

 

この月額約8,000円の差で生活が圧迫される可能性がある場合は、
やはり頭金を入れて毎月の返済額を少なくする方が安心です。

 

最後に、フラット35でローンを組む場合、
原則、住宅の購入代金の9割までしか融資を受けることができません。

 

つまり、Bさんのように全額ローンを組むことができないのです。

 

Bさんがフラット35を使う場合は、9割の2,700万円分のローンと別に
もう1本、300万円分の住宅ローンを組むことになります。

 

何年後に繰り上げ返済を予定するかによっても、
どれだけお得にマイホームを購入できるかが変わってきます。

 


ぜひ、実際に購入したい不動産の価格と自己資金を元に
シミュレーションして、「我が家にとって一番お得な
マイホームの買い方」を探してみましょう。

 


住宅購入のご相談はこちらからできます。

 

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